BARCELONA: ¿CIUDAD DE (FUTUROS) PROPIETARIOS?

Para variar un poco, copio aquí un artículo periodístico que he escrito estos días sobre la situación de la vivienda en Barcelona. Se trata de un encargo de una revista berlinesa especializada en estas cuestiones. Veréis que, tal y como me pidieron, tomo varias veces Berlín como término de comparación. Entre ambas ciudades media (todavía) un abismo...

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Constitución Española, Artículo 47.
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

1. CONDICIONES ESTRUCTURALES

Para una barcelonesa que llega a Berlín, dos de las diferencias más claras entre la ciudad de origen y la de acogida tienen que ver con la vivienda. Por un lado, los precios, tanto de compra como de alquiler, parecen ser aquí mucho más asequibles. Por otro, en contraste con la escasez de pisos de alquiler en Barcelona, donde sólo constituyen un 10% del total de viviendas, Berlín es indudablemente una ciudad de arrendatarios, con un 88% de viviendas en esa situación [Fuente: Der Berliner Wohnungsmarkt, Informe 2005]. La pregunta surge casi automáticamente: ¿Cuáles son las razones de tales contrastes?

Durante los últimos cuarenta años, la política española en materia de vivienda ha incentivado fuertemente la compra. La función social de la vivienda, como respuesta a un derecho básico, es difícil de compatibilizar con su papel como objeto de inversión.
Ante las carencias de un Estado poco presente en la vida de las personas, sobre todo en comparación con los Estados de bienestar del centro y el norte de Europa, los españoles han tendido a buscar vías para compensar la incertidumbre económica. Este es, por ejemplo, uno de los elementos que explica la importancia de la economía sumergida como fuente complementaria, cuando no única, de ingresos familiares. Los ciudadanos tratan de salir adelante y sienten la necesidad de prepararse, por ejemplo, para la vejez, en una situación de pensiones casi universales pero reducidas. Al mismo tiempo, tratan de asegurar la seguridad material de sus hijos. En estas circunstancias, la inversión en la vivienda familiar se entiende como un elemento de estabilidad, al tiempo que la adquisición de segundas residencias es una estrategia más de inversión a la que no sólo aspiran las grandes empresas inmobiliarias, sino también los ciudadanos con una economía familiar desahogada. Por su parte, las entidades de crédito ponen pocas trabas a las solicitudes de hipotecas, sabiendo que el riesgo de impago es pequeño y que, aún en esos casos, el propio piso hipotecado actúa como garantía. Los compradores firman hipotecas para devolver en treinta e incluso en cuarenta años, con unas aportaciones mensuales muy parecidas a lo que supondría el alquiler de un piso equivalente.
Resultado de esto es una gran fragmentación de la propiedad: no es habitual que todo un edificio de viviendas pertenezca a un solo propietario, sino que, habitualmente, en cada comunidad de vecinos hay una mayoría de pisos habitados por sus dueños y unos pocos en situación de alquiler.

El sector inmobiliario español es uno de los más atractivos para los inversores nacionales e internacionales, y se encuentra muy relacionado con el sector turístico. La política de los municipios en materia de vivienda y actuaciones urbanísticas se ha visto a menudo contaminada por los intereses privados, dado lugar a grandes acumulaciones de capital y a la llamada “cultura del pelotazo”, del enriquecimiento rápido, además de provocar un gran deterioro paisajístico y un crecimiento urbano insostenible, desvinculado de las necesidades reales de los ciudadanos.
En consonancia con esta fiebre constructora, las instancias oficiales sólo reconocen la vivienda de alquiler como una solución transitoria para determinados momentos de la vida, como la etapa estudiantil. Por ello, de entre las pocas inversiones en vivienda social, aún son más escasas las que se dedican a promover el alquiler. Las viviendas sociales se adjudican por sorteo, y son muchas las personas que, pese a tener dificultades reales para acceder a un piso, se ven excluidas del sistema de vivienda pública. Por ejemplo, en Barcelona se ha sorteado en este mes de febrero de 2007 una cantidad de viviendas públicas mucho más elevada de lo habitual. Aún así, la proporción entre los solicitantes y los agraciados habla por sí misma:

- Vivienda social de compra régimen general
Solicitantes: 48048
Agraciados: 391
- Vivienda social de compra precio concertado
Solicitantes: 37748
Agraciados: 220
- Vivienda social de alquiler tipo A
Solicitantes: 18694
Agraciados: 60
- Vivienda social de alquiler tipo B
Solicitantes: 24968
Agraciados: 59
- Vivienda social de alquiler para jóvenes menores de 35 años
Solicitantes: 22113
Agraciados: 837

Otra circunstancia que explica la impopularidad del alquiler tiene que ver con la legislación que regula los contratos. La Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada en 1994, pretendía promover el alquiler de los pisos vacíos fijando una situación más ventajosa que atrajera a los propietarios. Según esta ley, los contratos tienen una duración de cinco años, tras los cuales la relación puede prolongarse de común acuerdo, pero también interrumpirse si el arrendador reclama para sí el uso de la vivienda. Por ejemplo, es relativamente habitual que un pequeño propietario decida de repente vender o dar otro uso a un piso que alquilaba provisionalmente, por ejemplo en el momento de la emancipación de sus hijos. En casos más extremos, ante la revalorización del suelo, los propietarios llegan a utilizar métodos mafiosos para forzar la marcha de los arrendatarios. Las amenazas, los cortes de servicios o la provocación de todo tipo de molestias son algunas de las estrategias utilizadas. En Barcelona, este fenómeno, bautizado como “mobbing inmobiliario”, se da de manera especialmente cruda en los casos de personas mayores que habitan viviendas de Ciutat Vella. La magnitud del fenómeno es tal que el propio Ayuntamiento ha abierto una oficina de atención a ciudadanos en esta situación, pero la propia oficina está bajo sospecha de estar propiciando de hecho el abandono de las viviendas por parte de los afectados.
En cuanto a las rentas, estas no se rigen por las condiciones objetivas de la vivienda, sino que, inicialmente, lo hacen por el principio de la libertad de pactos, y, a continuación, van aumentando en función del índice de precios. Esto se traduce en que el arrendatario, a merced del mercado libre y de su relación desigual con el arrendador, se ve obligado a aceptar unas condiciones que pueden ser ya de entrada desventajosas. El propio contrato establece el alquiler inicial, y no hay herramientas legales para forzar una inversión en mantenimiento o una reducción del alquiler por carencias en la vivienda. Asimismo, la responsabilidad sobre el mantenimiento y la modernización de la vivienda recae casi únicamente en el arrendatario, quien, como consecuencia de la precariedad de su situación, suele ser reticente a invertir en reformas sustantivas. Todo esto contribuye al deterioro de los pisos con el paso de arrendatarios sucesivos y refuerza la reticencia de los propietarios a arrendar sus viviendas. Estos optan a menudo por mantener los pisos vacíos y beneficiarse de su revalorización automática sin darles una utilidad social ni invertir en mejoras. Los pisos vacíos son, en definitiva, una promesa de ganancias futuras.

En torno a la vivienda existe, además, una potente economía sumergida que afecta tanto a las situaciones de alquiler como a las operaciones de compra-venta. Es relativamente habitual que los propietarios pongan como condición el pago en efectivo del alquiler para evitar la visibilidad de un ingreso en una cuenta bancaria. Asimismo, cada negocio de compra y venta de pisos incluye casi siempre una transacción en dinero negro, que evita al vendedor el pago de una parte de los impuestos. De todo esto se nutre también un sector en crecimiento: el de los intermediarios y agentes inmobiliarios, que proliferan vertiginosamente.

En el caso de las grandes ciudades como Barcelona, todos estos problemas se ven agravados por la alta densidad de población, la enorme demanda de vivienda y la escalada de los precios del suelo, que se va extendiendo a las poblaciones del área metropolitana a medida que los solicitantes de vivienda van resignándose a vivir cada vez más lejos del centro. Esta circunstancia no siempre elegida de la suburbanización ha de entenderse, además, en un contexto de medios de transporte público muy deficitarios, que contribuyen a jerarquizar los distintos barrios en función de su accesibilidad. Esto tiene efectos también sobre la adquisición y el uso de automóviles y motocicletas, inversiones que vienen a añadirse a los gastos ocasionados de manera directa por la compra o el alquiler de la vivienda. El resultado es que, directa o indirectamente, una buena parte de los ingresos de los barceloneses se destinan a cubrir estos gastos. Y hay que tener en cuenta que los ingresos medios no son más altos que en otros lugares (de España y de Europa) con situaciones habitacionales menos asfixiantes. La desproporción entre los ingresos y los precios de la vivienda provocan, además, la exclusión de las personas solas, dado que sólo en pareja es posible aspirar a una vivienda propia, ya sea de compra o de alquiler. En el resto de casos, se va imponiendo la modalidad del subalquiler y los pisos compartidos, que han dejado de ser una opción exclusiva de los estudiantes. El subarriendo, un problema que los políticos y planificadores consideraban erradicado, reaparece como en los momentos álgidos del éxodo rural que propició el gran desarrollo urbano de Barcelona durante el s.XX.


2. DISCURSOS Y PRÁCTICAS CULTURALES

El resultado más directo de la situación que acabo de describir es el discurso ampliamente extendido de que, dada la situación, resulta mucho más inteligente embarcarse en la compra de un piso que dejar pasar los años pagando un alquiler. Para muchas personas de varias generaciones, vivir de alquiler equivale a tirar el dinero, y sólo se acepta como una solución posible en situaciones de transición como la separación de una pareja o la emancipación temprana de un hijo. Frente a esto, la propiedad de la vivienda, incluso cuando es todavía una promesa que no se va a realizar antes de treinta o cuarenta años, proporciona seguridad y estabilidad a la unidad doméstica. Por lo general, el propietario de una vivienda, o quien está en proceso de convertirse en ello, se siente más plenamente “en casa” que el arrendatario. Sólo en esa situación desaparece la ambigüedad de las responsabilidades establecidas en el contrato de alquiler: para bien o para mal, el propietario decide sobre todo lo que ocurra en la vivienda. Y todo ello, además, con el pensamiento reconfortante de que su vivienda se revaloriza día a día, si bien en realidad nunca va a poder beneficiarse de esa revalorización, puesto que si la vendiera tendría que procurarse otro lugar donde vivir.
En estas circunstancias, la compra de la vivienda se presenta a menudo como una tarea y un objetivo de toda la familia que, a la larga, dará como fruto un aumento del patrimonio familiar y redundará en la seguridad ante los imprevistos. Funcionan aquí las solidaridades intergeneracionales: los padres suelen ayudar a sus hijos, ya sea directamente con el pago de la entrada, con la financiación de la hipoteca o simplemente actuando como avalistas con las propiedades ya adquiridas. Además, es bastante corriente que los hijos adultos permanezcan en el hogar paterno durante los primeros años de su vida laboral, ahorrando para la entrada de un piso y evitando “tirar el dinero” con un piso de alquiler.
Por otro lado, de acuerdo con el discurso cultural hegemónico que presenta la estabilidad (geográfica y de la configuración familiar) como un ideal, pagar una hipoteca durante cuarenta años con el respaldo de la familia no parece un gran problema. En estos cálculos suelen olvidarse, sin embargo, factores como la precariedad laboral o el aumento probable de los intereses. En este sentido, empieza a haber noticias de un aumento de la ejecución de hipotecas, si bien ese tipo de estadísticas suelen permanecer poco publicitadas.
En una situación de estas características, en la que nadie aspira a ser arrendatario durante un período prolongado, y donde esa opción se asocia con situaciones de exclusión (de falta de apoyo familiar, de inestabilidad laboral, etc.), no sorprende en absoluto que casi nadie se apunte a una potencial conciencia colectiva que permitiera reivindicar alguna mejora. Porque, dadas las circunstancias, también la mayoría de los arrendatarios aspiran, en el fondo, a incorporarse al bando de los hipotecados, tras un golpe de suerte en el ámbito laboral, familiar o de las relaciones de pareja.


3. ACTUALIDAD: MOVIMIENTOS REIVINDICATIVOS, CASOS DE CORRUPCIÓN Y NUEVAS PROMESAS POLÍTICAS

Sin embargo, en los últimos meses se están produciendo algunos movimientos en relación con la reivindicación del derecho a la vivienda. Basándose en algo tan fundamental como el artículo 47 de la Constitución Española, diversos movimientos ciudadanos desvinculados de los partidos políticos tradicionales han empezado a movilizarse desde 2006 en muchas ciudades españolas. La convocatoria frecuente de manifestaciones ha logrado, como mínimo, la visibilización del problema de la vivienda en los medios de comunicación. El momento quizá más sonado fue la movilización contra la convocatoria de una cumbre de ministros europeos de la vivienda, que había de celebrarse en Barcelona y que terminó cancelándose para evitar las acciones de rechazo. También en Barcelona, ha habido protestas ante una feria inmobiliaria, ante un sorteo de viviendas de protección oficial, ante la prohibición de una acampada de la organización francesa de ayuda a los indigentes “Les enfants de Don Quixot”, etc. Al mismo tiempo, se incrementan las acciones de los okupas por toda la ciudad y el área metropolitana, al tiempo que la policía endurece su represión de las mismas tras el intento de okupación de Can Ricart, una fábrica emblemática del barrio de Poble Nou. También en los últimos meses, España acogió la visita de Miloon Kothari, un Relator de la ONU en materia de vivienda. El informe final de este observador dejó clara la legitimidad de las reivindicaciones de los movimientos sociales, caracterizó la situación española de grave y denunció en especial los casos de mobbing inmobiliario.
Ante todo esto, se han empezado a observar reacciones desde algunas instancias políticas, si bien no ha habido todavía concreciones legislativas. Por ejemplo, desde el Ministerio de la Vivienda se propone la transformación progresiva de las políticas de vivienda protegida para ir potenciando el alquiler en detrimento de la compra. En Madrid, la oposición exigía que se haga efectivo de manera automática el derecho a la vivienda para las capas sociales más desfavorecidas, apoyándose en el famoso artículo 47. El gobierno del País Vasco, por su parte, anunciaba la imposición de sanciones fiscales a los propietarios de pisos vacíos que se negaran a ponerlos en alquiler. También en Cataluña se apuntaba la posibilidad de que el poder público se encargara de alquilar las viviendas desocupadas, suspendiendo temporalmente algunos derechos de los propietarios. Este tipo de anuncios, no obstante, han provocado la indignación inmediata de los abanderados de los derechos de propiedad, y han agudizado el debate sobre la posibilidad de introducir regulaciones en un mercado tremendamente desregulado, una vez que los intereses creados han adquirido una dimensión enorme. En relación con estos intereses, en los últimos meses se ha descubierto una infinidad de tramas de corrupción urbanística en muchos municipios, ya no sólo en los lugares más turísticos de la costa, como Marbella, sino también en pueblos del interior que aspiran a convertirse en grandes ciudades dormitorio.
En definitiva, la llamada “burbuja inmobiliaria” de la economía española, resultado del laissez-faire que durante años ha caracterizado la política en materia de vivienda, no parece reducirse, si bien, según algunos analistas, tiende a desacelerar su crecimiento. Pese a las advertencias sobre el endeudamiento de las familias, el hecho es que el mercado inmobiliario sigue siendo el gran foco de actividad de la economía española. Esto, unido a la ineficacia de unas regulaciones que ya llegan tarde, si es que llegan, acentúa la acumulación de la riqueza en pocas manos y la marginación de quienes no son capaces de aguantar el tirón. Cuando esto afecta, además, a un derecho básico como es el de la vivienda, la situación adquiere un carácter mucho más dramático.

En comparación con la situación de Berlín, en Barcelona se vive prácticamente en un contexto de mercado libre en lo que se refiere a la vivienda. En los recientes movimientos liberalizadores de la Wohnungspolitik berlinesa se observa sólo el embrión de lo que en Barcelona es ya un monstruo incontrolable. Sólo cabe esperar que, dadas las diferencias notables entre un escenario y otro, Berlín y sus gobernantes no tomen como modelo esa capital catalana que trata mucho mejor a sus visitantes que a quienes se detienen a habitarla.